Банки всё активнее продвигают возможность рефинансировать кредиты, особенно ипотеки, а уставшие заёмщики с радостью принимают, казалось бы, новые и выгодные условия. Платить по маленькой процентной ставке приятнее, чем по высокой, не так ли? Но что на самом деле скрывается за рефинансированием?
Первая ловушка на пути к выгоде — это обязательные банковские комиссии и другие необходимые платежи.
С позиции банка, рефинансирование — это новый кредит, поэтому заёмщику вновь придётся пройти процедуру проверки себя и недвижимости. На этом этапе вы потратитесь на:
а) комиссию за рассмотрение кредитной заявки. Такая комиссия обычно составляет от 1000 до 3000 рублей;
б) снятие залога (около 150 рублей);
в) новый залог (около 150 рублей);
г) государственную регистрацию (около 2000 рублей);
д) оплату подготовки документов (около 4000 рублей);
е) справки из БТИ, выписку из Домовой книги и прочие. Некоторые из этих справок не бесплатны и обойдутся вам в общей сложности ещё в 1000 рублей;
ё) оценку квартиры (около 4000 – 5000 рублей);
ж) комиссию за перевод денежных средств между рефинансирующем банком и банком первичным кредитором. Предугадать эту сумму сложно, она будет зависеть от суммы рефинансирования и жадности банка. Можно морально подготовиться к цифре от 5000 до 100 000 рублей.
Итого, ещё до получения самого рефинансирования вы можете потерять около 100 000 рублей, что составляет примерно годовую сумму выгоды от якобы сниженной процентной ставки. И чем меньше сумма вашего кредита и разница процентов, тем менее выгодно будет само рефинансирование.
Вторая ловушка банка заключается в том, что после рефинансирования вы заплатите больше, чем могли бы.
Логика, по которой банки вообще соглашаются на предоставление рефинансирования проста. Кредиты выплачиваются аннуитетными платежами. Такой платёж состоит из: суммы, которая идёт на погашение процентов и суммы, которая закрывает тело долга. С каждым годом сумма за проценты уменьшается, а сумма за тело кредита увеличивается, то есть банк начинает всё меньше и меньше зарабатывать на вас. В тот момент, как вы получаете рефинансирование, банк обновляет график платежей. Вы с новой силой начинаете выплачивать проценты.
Третья ловушка — страхование.
По закону, все заёмщики, имеющие ипотеку, обязаны страховать своё имущество. При рефинансировании банк потребует сменить страховую компанию на свою. Более того, он потребует застраховать не только имущество, но и здоровье, поэтому тарифы в новой страховой будут почти в два раза больше, чем в старой. К тому же, вы не сможете отсудить деньги, потраченные на такую страховку.
Четвёртая ловушка — запрет на дальнейшее рефинансирование.
Договор при рефинансировании следует изучать с особой тщательностью. Банк может предусмотреть такую хитрость, как «запрет на новое рефинансирование». Формулировка данного пункта может быть разной, например, «новое рефинансирование возможно только с согласия банка». Менеджер всегда найдёт 1000 и 1 причину красиво объяснить эту уловку, сказав, что, это «простая формальность», что, в случае чего, «банк, конечно же, пойдёт Вам навстречу, если это будет необходимо». Поэтому, не верьте словам менеджеров, верьте только написанному в договоре!
Пятая ловушка — потеря налогового вычета.
Согласно закону, вы имеете право на налоговый вычет при рефинансировании, если это рефинансирование осуществляется именно банком, а не сторонней организацией. Трюк здесь вот в чём. Некоторые банки рефинансируют не за счёт своих средств, а используют средства государственной компании АИЖК (Агентство Ипотечного Жилищного Кредитования). Банк вам об этом, конечно, не скажет. Поэтому, важно проверить договор и платёжные реквизиты — там будет указана информация о том, кто на самом деле вас рефинансирует.
Итак, на деле, рефинансирование может быть выгодным только в том случае, если у вас крупный кредит лет на 15-17, и вы не успели выплатить основную его часть. Если же вам осталось выплачивать немного, то не стоит в это ввязываться, подписываясь на ещё большие траты.
Удачного Вам рефинансирования...!!!